Que représente l’immobilier logistique en France et quelle est la situation selon les régions ?
En France, nous approchons les 90 millions de m² de surface logistique. En termes de tension, la région des Hauts-de-France est la seule où les choses vont bien avec un taux de vacance confortable de 8,2 %. La Normandie ou le Centre Val-de-Loire sont autour de 6 % de vacance, avec des disparités importantes au sein des territoires. Les autres régions sont sous le seuil critique que l’on estime à 5 %. En dessous, on bloque la mobilité résidentielle des entreprises logistiques. Le taux idéal est de 7 à 8 %. Nous identifions trois secteurs très tendus : la région lyonnaise, l’Île de France et la région de Nantes.
Peut-on dire que dans les villes, les surfaces se raréfient ?
Laetitia Dablanc (Professeur à l'Université Gustave Eiffel à Paris où elle dirige la chaire "Logistics city", NDLR) a théorisé le terme de « desserrement logistique » : il correspond à l'évincement de la logistique du centre-ville pour la repousser plus loin. Cela devient une généralité dans beaucoup de métropoles françaises et étrangères. À Lyon (69), par exemple l'emblématique MIN (marché d’intérêt national) situé dans le quartier de Confluence (Lyon 2) a été déplacé à Corbas (18 km de Lyon, NDLR) en 2009. Ce n’est pas un cas isolé. La concurrence pour l’espace en centre-ville est devenue féroce et celle en dehors des villes va le devenir tout autant avec la mise en application du ZAN (zéro artificialisation nette), notamment après 2031. C’est une nouvelle réalité à laquelle le marché essaie de s’adapter, mais on estime que celui-ci pourrait bénéficier de plus de visibilité sur la surface disponible. La difficulté des SRADDET (schéma régional d'aménagement et de développement durable du territoire) est qu’il y a peu de données chiffrées. La loi Climat et résilience oblige les collectivités à une planification, qui est en cours, mais elle est souvent insuffisamment précise. C’est pourquoi dans le cadre des conférences régionales sur la logistique, nous avons livré aux régions un chiffrage des besoins en surface logistique.
Quelles sont les typologies de surface les plus recherchées par les acteurs de la logistique ?
Les logisticiens recherchent dans les villes de très grandes surfaces. Mais c’est compliqué de trouver au-delà de 1 000 m². Nous avons en tête le petit espace de logistique urbaine de 200 m² mais si on veut faire bouger les lignes, il faut avoir différents formats de surfaces. Le marché attend avec impatience quelques gros projets futurs, comme Green docks à Gennevilliers (90 000 m²).
Dans ce contexte, comment les prix évoluent-ils ?
Ils augmentent, mais il faut rappeler que la valeur locative n’a quasiment pas bougé entre 2000 et 2020. En logistique, la hauteur des bâtiments a évolué, de 7 mètres il y a 15 ans à 12 voire 14 mètres à présent mais cela n’avait pas été répercuté sur les loyers. À présent, il y a une augmentation de plusieurs dizaines de pourcent. Pour donner un exemple, en région lyonnaise en juin, le m² atteignait 67€ HT sur des surfaces « prime ». Il y a quelques années, le loyer moyen était de 55 €.
Quels sont les grands enjeux à venir de l’immobilier logistique ?
L’enjeu va être de savoir où s’installer, la façon dont les élus vont arbitrer le ZAN entre les équipements, le logement, l’activité économique… Un autre enjeu concernera la reconversion des friches. Et enfin l’obsolescence du parc, puisqu’on sait qu’un bâtiment logistique a une durée de 40 ans. Nous essayons actuellement de quantifier le nombre de bâtiments et de mètres carrés qui seront concernés et on pressent qu’il y en a beaucoup.
