La demande placée
Après un premier trimestre sous le signe des marchés hors dorsale (Centre-Val de Loire, Normandie et Occitanie), le corridor logistique (Lille, Paris, Lyon, Marseille ou en prise avec les infrastructures routières qui suivent cet axe Nord-Sud) a retrouvé sa primauté et concentré près de 60 % de l’ensemble des transactions réalisées, à la location ou à la vente. Un rééquilibrage de l’activité en termes de typologie d’utilisateurs s’est en outre opéré. Les chargeurs ont représenté 60 % de la demande placée après une année 2020 partagée avec les logisticiens. Dans la période de stop and go et d’adaptation en accéléré du monde du commerce et de la distribution, « les chargeurs avaient, en 2020, reporté une partie de la gestion de leur logistique sur des prestataires. En 2021, ces 3PL sont encore très sollicités, mais la partie la plus urgente de leur reconfiguration est effectuée, et un certain retour au calme est de mise… jusqu’au(x) prochain(s) rush(s) », décrypte l’investisseur.
Du côté des chargeurs, la répartition de la demande placée a mis au premier plan le commerce de gros (30 % des chargeurs), la grande distribution (25 %), tandis que l’industrie (20 %) affiche son plus haut niveau d’activité depuis 2013. Les pure players du e-commerce (13 %) ont, quant à eux, ciblé surtout des formats d’entreposage compris entre 10 000 m2 et 30 000 m2, leurs sites les plus grands restants opérés par des logisticiens.
Dynamiques géographiques
L’Ile-de-France devance (385 000 m2; + 14 %), dynamisée par des formats compris entre 10 000 et 30 000 m2, à parts quasi égales entre chargeurs (NK Sales, Interforum) et logisticiens (FM Logistic, Jocker Log). Lyon double son volume d’activité (110 000 m2) et Lille dépassait déjà à l’issue des six premiers mois de l’année ses mètres carrés placés pour 2021. Dans ces deux agglomérations, les transactions supérieures à 30 000 m2 ont été les principales contributrices à leur redressement, avec notamment Rexel (38 000 m2) à Miribel et Sed Logistique qui s’est positionné sur un entrepôt de 51 000 m2 au sein de la plate-forme multimodale Delta 3 à Dourges. Après une année record, Marseille fait défaut, pour l’heure surtout animé par la prise à bail de Bioderma (30 000 m2) à Port-St-Louis du Rhône.
Massification
Si la massification reste une tendance de fond, seules trois signatures XXL ont animé le marché semestriel contre six l’an passé à la même période: la plus grande, pour 92 100 m2, est réalisée par la société JJA à Saint-Vigor d’Ymonville, devant ID Logistics (67 400 m2) et Maisons du monde (66 800 m2). « Le retour des chargeurs a imprimé un rythme élevé dans les gabarits compris entre 30 000 et 60 000 m2, avec notamment Roquette Frères, Alloga, Lidl… », indique Cushman. Le moteur de l’activité depuis 18 mois semble pour autant reposer sur des formats compris entre 10 000 et 30 000 m2, à l’origine de près de la moitié de la demande placée à l’échelle nationale. Sur ce segment, chargeurs et logisticiens sont au coude à coude.
Appétit pour le neuf
« L’appétit des utilisateurs pour les surfaces neuves ou à construire ne se dément pas », indique pour sa part Arthur Loyd Logistique, alors que ces dernières représentent 72 % des volumes de transactions au premier semestre 2021. « Il s’agit là d’un nouveau record, rendu notamment possible par le dynamisme des pré-commercialisations portant sur des opérations en blanc, qui comptent pour 54 % des surfaces neuves commercialisées au premier semestre. L’adage selon lequel l’offre crée la demande est bien toujours d’actualité en immobilier logistique », commente Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.
L’offre de plateformes logistiques disponibles sous six mois dans les pôles majeurs de la dorsale était en baisse à l’issue du premier semestre, selon le spécialiste, à un niveau de 1,6 million de m2. Alors que le stock n’atteint plus que 913 000 m2 en région francilienne, il baisse de 35 % en région lilloise, passant de 629 000 à 412 000 m2. Les régions lyonnaise et marseillaise ne concentrent quant à elles que 15 % du stock, avec respectivement 110 000 et 132 000 m2 disponibles. Cushman estime néanmoins à près d’1,5 million de m2 l’entreposage en cours de développement sur la dorsale et dotés d’un permis de construire, dont une majeure partie concerne l’Ile-de-France et Lille.
Démarrage en blanc
Les constructions en blanc restent des valeurs correspondant aux mœurs de l’époque. L’adaptation rapide effectuée par les grands acteurs de la distribution et de la logistique a nécessité des prises de position à moyen/court terme sur un bâti existant, dont la construction était déjà lancée (blanc/gris) ou prête à démarrer. « Dans un contexte de stop and go sanitaires sur fond de mutation durable des habitudes de consommation, ces choix d’occupation locative accompagnent les montées en charge de l’activité, mobilisent moins de capital et apportent une flexibilité géographique à moyen terme », décode Cushman qui rappelle que les démarrages en blanc ont apporté ces deux à trois dernières années de l’oxygène à un marché où les clefs en main et les comptes propres s’étirent dans le temps.
Ces développements immobiliers à plus long terme ont en effet fortement diminué, avec seulement 18 opérations de ce type fin juin contre en moyenne de 25 ces dix dernières années.
* Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré commercialisations, les clés-en-main locatifs et les opérations pour compte propre.
