Une dynamique d’implantation des zones logistiques le long de l’axe Seine

Logistique Seine-Normandie a présenté des données pour 2020 sur l’offre foncière à vocation logistique disponible dans la vallée de la Seine de manière immédiate ou à plus long terme. La comparaison entre les données de 2020 et de 2015 montre que l’offre est en diminution mais suffisante pour répondre aux besoins fonciers logistiques. L’axe Seine, avec ses zones portuaires, aéroportuaires et autoroutières, est attractif. Logistique Seine-Normandie (LSN) a présenté l’offre foncière à vocation logistique disponible dans la vallée de la Seine de manière immédiate ou à plus long terme. C’est dans le cadre de l’Observatoire logistique Paris-Seine-Normandie que LSN collecte des données sur le foncier logistique en partenariat avec Haropa, la CCI Normandie, Seine-Maritime attractivité, les agences de développement en charge de la commercialisation des biens. En 2020, l’offre foncière logistique disponible à différentes échelles de temps atteint un total de 1 700 hectares. Ce total se décompose en 680 ha immédiatement disponibles et répartis sur 82 sites. Ces 680 ha se trouvent répartis, pour un tiers d’entre eux, en zone portuaire, donc avec une vocation logistique exclusive, et pour deux tiers en zones mixtes. Les mots « zones mixtes » désignent des terrains ou zones où la logistique est bienvenue mais peuvent aussi accueillir d’autres activités, a rappelé Lucile Audièvre, chef de projet LSN. La majorité des 680 ha est située le long de la Seine et d’un axe Caen-Alençon, « les disponibilités sont extrêmement faibles en Ile-de-France ». Aussi« les acteurs travaillent à l’enrichissement de l’offre en réfléchissant à la requalification/reconversion de certains sites ». Il faut noter qu’en zone mixte, les surfaces restent concentrées autour d’axes monomodaux, autoroutiers principalement. A court terme, c’est-à-dire à l’horizon 2023, vont venir s’ajouter 337 ha disponibles, dont 130 ha supplémentaires en zone portuaire au Havre, à Rouen, Limay et Gennevilliers. A moyen terme, soit à l’horizon 2025, ce sont près de 600 ha qui vont venir renforcer l’offre logistique : « Le développement attendu de la multimodalité couplés à plusieurs projets structurants devraient favoriser l’émergence d’offres importantes à Port-Jérôme, Val d’Hazey/Gaillon, Port 2000 et Caen ». Au-delà de 2025, la visibilité reste limitée à 140 ha, relève LSN, ajoutant : « Cela confirme le constat de raréfaction de l’offre logistique foncière en raison de la diminution inéluctable des surfaces de terrains nus disponibles, qui s’explique notamment par les objectifs de réduction des consommations de surfaces agricoles et des difficultés liées à l’anticipation des besoins sur le long terme dans une conjoncture actuelle très incertaine et un secteur d’activité imprévisible ».

Diminution dans de nombreux territoires

Le fait marquant entre les données de 2020 par rapport à celles de 2015 est « une offre foncière logistique totale en diminution de 15 %, preuve que de grands projets ont abouti en cinq années. Cette diminution traduit également une plus grande difficulté à mobiliser aujourd’hui des surfaces disponibles pour de la logistique », indique LSN. La baisse globale de 15 % cache des disparités : l’offre à moyen terme a augmenté de 25 % tandis que l’offre immédiatement disponible et celle à court terme ont reculé respectivement de 20 % et 46 %. Le repli concerne les deux types de foncier celui en zone portuaire comme en zone mixte.

En zones portuaires, « la diminution concerne tous les territoires étudiés, à l’exception de Cherbourg, Rouen, Bruyères-sur-Oise, Gennevilliers et Port-Jérôme. La baisse est importante notamment au Havre mais elle est compensée par le lancement un blanc, sur le site du PLPN3 de la plus grande opération d’immobilier logistique de ce type en France ».

Concernant les zones mixtes, LSN note: « L’offre est également à la baisse en raison de la bonne commercialisation passée des terrains, sans garantie toutefois de la vocation logistique des projets réalisés. En effet, la vocation logistique des terrains en zone mixte est autorisée mais n’est pas exclusive, et certains projets logis- tiques peuvent se retrouver en concurrence avec d’autres. Le durcissement actuel des conditions d’ouverture à l’urbanisation de certains terrains explique également la diminution des offres foncières ».

Définir une stratégie logistique interrégionale

Autre enseignement de l’étude des données par l’Observatoire : « La dynamique d’implantation des zones logistiques apparaît clairement le long de l’axe Seine, polarisée autour des zones d’infrastructures portuaires, aéroportuaires et autoroutières et plus faible plus faible dans l’Orne, la Manche ou les Hauts-de-Seine, qui ont des caractéristiques économiques et territoriales moins propices à l’implantation d’activités logistiques ».

En conclusion, selon LSN, il apparaît que l’offre actuelle en Normandie et en vallée de la Seine est, aujourd’hui, en mesure de répondre à la quasi-totalité des besoins fonciers logistiques. « Le développement parallèle de la logistique industrielle, que la crise sanitaire actuelle pourrait contribuer à accélérer, pourrait devenir une opportunité de court terme à condition pour la Normandie et la Vallée de la seine de repenser son offre foncière au regard de ces nouveaux besoins. Ces différents éléments posent la question de la nécessité d’une stratégie logistique interrégionale et globale qui valorise les infrastructures intermodales de la Vallée de la Seine et qui tienne compte de l’ensemble des enjeux logistiques du territoire ».

Lors de la présentation des données de l’Observatoire par LSN, François Philizot, délégué interministériel au développement de la vallée de la Seine a déclaré : « Il ne peut y avoir de bonne politique publique sans bonne connaissance du marché immobilier, foncier et logistique. L’Observatoire y contribue et nous allons encore l’améliorer avec pour axe de travail, un enrichissement plus large avec l’Ile-de-France. Dans le prochain CPIER, nous intégrerons une vision logistique plus large couvrant 100 % de la Normandie et 100 % de l’Ile-de-France ».