Une grande partie du commerce mondial s’effectue par voie maritime et les marchandises produites en Asie sont transportées en Europe par des navires de plus en plus grands. Les sociétés d’entreposage industriel, ainsi que leurs clients, ont donc intérêt à installer leur plate-forme dans les ports, sites multimodaux par excellence (routes, autoroutes, fer, fluvial, maritime). Des développeurs ou promoteurs immobiliers l’ont déjà compris. C’est le cas de Gazeley, société britannique filiale à 100 % de Wall Mart (grande distribution). "Nous avons une réelle stratégie d’implantation de parcs logistiques dans les zones portuaires", confirme Tina Paillet, directeur du développement de Gazeley France.
Au moment de la rupture de charge
L’entreprise souhaite répondre à la croissance mondiale du trafic de conteneurs (+ 10 % par an) et à la création d’activités associées, comme l’assemblage de produits semi-finis. "Cette logistique doit être réalisée au moment des ruptures de charge et les ports constituent un point de rupture évident, explique Tina Paillet. Elle peut aussi se faire en arrière base à condition que les produits repartent en conteneurs par voies fluviale ou ferroviaire." Gazeley est présent au Havre, à Dunkerque et à Marseille. "Nous sommes sur la zone Fos Distriport depuis 2004", indique Tina Paillet. "Depuis début 2007, nous commercialisons un bâtiment de 20 000 m2 constitué de plusieurs cellules, pour répondre à la demande de transitaires et commissionnaires qui ont besoin de 5 000 à 10 000 m2." Gazeley a aussi en projet trois autres plates-formes embranchées fer. À terme, il disposera de 110 000 m2 sur cette zone. De par sa situation entre l’Espagne et l’Italie, Fos Distriport constitue une implantation intéressante pour créer un centre régional de distribution sur le sud de l’Europe.
Comme à Dunkerque (voir encadré) et parallèlement à la hausse du trafic de conteneurs, le port du Havre connaît aussi un développement soutenu de la logistique depuis 1996, notamment avec le Parc du Pont de Normandie (PLPN). Depuis, 250 000 m2 ont été construits et 300 000 m2 sont prévus à l’horizon 2008. Le groupe américain Prologis, spécialisé dans le développement de plates-formes logistiques, est présent au Havre depuis quatre ans. Dédié au départ aux PME, le parc qu’il a construit a fini par attirer de grands logisticiens comme Gefco ou Schencker. Prologis dispose aujourd’hui de 128 000 m2. Depuis deux ans, l’activité portuaire a nettement progressé. Prologis s’apprête donc à lancer une nouvelle phase de développement, avec deux nouveaux bâtiments de 25 000 m2.
Foncier contraint et social sensible
Mais tous les spécialistes de l’immobilier logistique n’adoptent pas cette stratégie. Sogaris préfère suivre la demande de ses clients. La société est présente à Rouen sur le site Vallée de Seine Logistique (RVSL), en bordure du terminal à conteneurs, à la demande du Port autonome de Rouen. Lequel a décidé de valoriser la rupture des charges due aux transbordements des navires en offrant aux opérateurs du transport maritime les meilleures conditions d’implantation possible, qui peuvent notamment réduire les frais de traction. "Nous sommes aussi à Marseille où l’activité est plus faible en raison du transfert des trafics vers Fos", souligne Serge Mercier, responsable commercial régional pour Sogaris en Rhône-Alpes. "Mais la logistique portuaire n’est pas un marché pour nous, car le foncier est contraint", ajoute Serge Mercier. "Soit nous pouvons acquérir les terrains, soit nous sommes en AOT (Autorisation d’occupation temporaire) avec des baux à long terme, reconnaît Tina Paillet (Gazeley France).
Cette particularité fait partie des règles du jeu. Mais pour que l’opération soit rentable, il faut au moins 40 ans. D’autant que les investissements sont très lourds. Cette stratégie nécessite d’avoir les reins solides." Et d’autres contraintes ont pu freiner les promoteurs immobiliers, comme l’explique Arnaud Dernoncour, directeur commercial de Parcolog. "En 2000, lorsque nous avons étudié la question d’investir dans les ports, les places de Marseille et du Havre affichaient un faible tonnage par rapport à Rotterdam et Anvers", témoigne le directeur. "Et certains ports étaient à saturation. Les projets et travaux en cours vont changer la donne, à Fos (Fos 2XL) comme au Havre (Port 2000)", ajoute Tina Paillet.
C’est aussi pour des questions sociales (grèves, blocages) que certains clients ou investisseurs restent frileux. Ainsi, "nous n’avons pas privilégié les zones portuaires et développons des parcs logistiques autour de Paris, Lyon ou Lille, ajoute Arnaud Dernoncour. Mais nous sommes bien conscients que la production se fait de plus en plus loin et que l’activité portuaire va encore croître. À l’avenir, nous devrons nous positionner dans les ports."
La stratégie de Dunkerque
Pour développer les activités de logistique et de distribution, le port autonome de Dunkerque mène une politique active. À ce jour, 100 000 m2 d’entrepôts sont déjà implantés au Port Ouest, répartis sur les deux zones dédiées à la logistique. Une première zone de 20 ha, contiguë aux terminaux à conteneurs et roulier, est déjà opérationnelle. Une seconde zone de 190 ha, embranchée fer, baptisée Dunkerque Logistique Internationale (DLI), permet aujourd’hui de nouveaux développements logistiques. Cette plate-forme a été conçue pour l’accueil de très grands entrepôts disposant de leur propre embranchement ferroviaire. Le port autonome a confié à Créimmo, filiale en immobilier de la CCI de Dunkerque, l’aménagement et le développement d’une tranche de 16 ha au sein de DLI. Intitulé Logistimmo, le projet propose la location d’un bâtiment de 10 000 m2 embranché fer (avec possibilité d’extension), pouvant être divisé en deux cellules de 5 000 m2, et des offres de bâtiments prêts à construire.