Amorcée dès le quatrième trimestre 2020, la reprise du marché français de l’immobilier logistique s’est confirmée en 2021. Les premières estimations montrent une progression d’environ 8 % de la demande placée, portée par le retour des projets "XXL" et par les entrepôts de 10.000 à 20.000 m2.
En 2020, la demande placée sur le marché de l’immobilier logistique français s’est contractée de 7 à 15 %, selon les sources et les modes de calcul. Ce bilan connu, tous les analystes s’attendaient à un rebond en 2021, qui s’est confirmé. Pour JLL et CBRE, la demande placée a progressé entre 7 et 8 % l’an passé. Le premier suit les entrepôts de plus de 10.000 m2 et évalue à 3,6 millions de m2 (Mm2) la somme des surfaces commercialisées en 2021 (+ 8 %).
Le second analyse le marché à partir des entrepôts de plus de 5.000 m2 et rapporte une demande placée de 4,4 Mm2 (+ 7 %). Quel que soit leur mode de calcul, JLL et CBRE se rejoignent sur les origines multiples de la reprise en 2021 : "opérations retardées ou reportées lors des confinements en 2020, demande de la grande distribution engagée dans une refonte omnicanale, croissance du commerce électronique et de la logistique urbaine, augmentation et relocalisation des stocks en France".
Retour des projets "XXL"
Les entrepôts de 10.000 à 20.000 m2 et les projets "XXL" de plus de 40.000 m2 bénéficient de ce rebond. Selon les chiffres de JLL, les bâtiments de 10.000 à 20.000 m2 ont représenté 86 des 144 transactions recensées.
Quant au marché des entrepôts XXL, il a retrouvé son dynamisme avec 20 opérations totalisant 39 % de la demande placée. Les plus emblématiques sont celles de plus de 100.000 m2 de La Redoute à Épinoy-Cambrai (Nord) et de Seb à Bully-les-Mines (Pas-de-Calais).
Au cours de l’année écoulée, les chargeurs ont été les plus actifs. Ils sont à l’origine de 51 % des surfaces commercialisées, contre 49 % pour les prestataires logistiques qui ont aussi réalisé quelques transactions importantes. En témoignent les prises à bail d’ID Logistics sur un site de 69.000 m2 à Brébières et de SeD Logistique sur un bâtiment de 51.000 m2 à Dourges, tous deux dans le Pas-de-Calais.
Percée des Hauts-de-France
Au plan géographique, la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille concentre 54 % de la demande placée en 2021 avec des évolutions contrastées. Les Hauts-de-France ont battu leur record historique avec plus d'un million de m2, au même niveau que l’Île-de-France.
Ces deux régions ont totalisé en 2021 les deux-tiers des surfaces commercialisées en France. Provence-Alpes-Côte d'Azur et Auvergne-Rhône-Alpes ont souffert d’un manque d’offres et se sont repliées en revanche.
Selon CBRE, "La pénurie d’offres s’étend également à l’Île-de-France et à d’autres marchés régionaux, autour de Bordeaux et de Nantes, notamment. Cette réalité du marché met en lumière la nécessité de recréer une offre adaptée dans la plupart des grands territoires", affirme son directeur exécutif Pierre-Louis Dumont.
Pour lui, cette tension sur l'offre se répercute sur les loyers locatifs. "Les loyers qui avaient déjà repris de la vigueur ces dernières années voient leur hausse s’accentuer sur les marchés en pénurie d’offres".
Les investissements réalisés sur le marché français de l’immobilier logistique ne sont pas encore consolidés pour 2021. Les premières estimations montrent néanmoins que les sommes engagées seraient supérieures à 4 milliards d’euros, en augmentation sensible par rapport à 2020 (3,4 milliards).
Le second analyse le marché à partir des entrepôts de plus de 5.000 m2 et rapporte une demande placée de 4,4 Mm2 (+ 7 %). Quel que soit leur mode de calcul, JLL et CBRE se rejoignent sur les origines multiples de la reprise en 2021 : "opérations retardées ou reportées lors des confinements en 2020, demande de la grande distribution engagée dans une refonte omnicanale, croissance du commerce électronique et de la logistique urbaine, augmentation et relocalisation des stocks en France".
Retour des projets "XXL"
Les entrepôts de 10.000 à 20.000 m2 et les projets "XXL" de plus de 40.000 m2 bénéficient de ce rebond. Selon les chiffres de JLL, les bâtiments de 10.000 à 20.000 m2 ont représenté 86 des 144 transactions recensées.
Quant au marché des entrepôts XXL, il a retrouvé son dynamisme avec 20 opérations totalisant 39 % de la demande placée. Les plus emblématiques sont celles de plus de 100.000 m2 de La Redoute à Épinoy-Cambrai (Nord) et de Seb à Bully-les-Mines (Pas-de-Calais).
Au cours de l’année écoulée, les chargeurs ont été les plus actifs. Ils sont à l’origine de 51 % des surfaces commercialisées, contre 49 % pour les prestataires logistiques qui ont aussi réalisé quelques transactions importantes. En témoignent les prises à bail d’ID Logistics sur un site de 69.000 m2 à Brébières et de SeD Logistique sur un bâtiment de 51.000 m2 à Dourges, tous deux dans le Pas-de-Calais.
Percée des Hauts-de-France
Au plan géographique, la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille concentre 54 % de la demande placée en 2021 avec des évolutions contrastées. Les Hauts-de-France ont battu leur record historique avec plus d'un million de m2, au même niveau que l’Île-de-France.
Ces deux régions ont totalisé en 2021 les deux-tiers des surfaces commercialisées en France. Provence-Alpes-Côte d'Azur et Auvergne-Rhône-Alpes ont souffert d’un manque d’offres et se sont repliées en revanche.
Selon CBRE, "La pénurie d’offres s’étend également à l’Île-de-France et à d’autres marchés régionaux, autour de Bordeaux et de Nantes, notamment. Cette réalité du marché met en lumière la nécessité de recréer une offre adaptée dans la plupart des grands territoires", affirme son directeur exécutif Pierre-Louis Dumont.
Pour lui, cette tension sur l'offre se répercute sur les loyers locatifs. "Les loyers qui avaient déjà repris de la vigueur ces dernières années voient leur hausse s’accentuer sur les marchés en pénurie d’offres".
Les investissements réalisés sur le marché français de l’immobilier logistique ne sont pas encore consolidés pour 2021. Les premières estimations montrent néanmoins que les sommes engagées seraient supérieures à 4 milliards d’euros, en augmentation sensible par rapport à 2020 (3,4 milliards).
